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因房屋外部的装饰设施影响房屋居住条件的,开发商应当承担违约责任

作者:门剑律师 时间:2018-08-13 来源:绍晟律所 点击量:547

案件简介 2003年8月17日,黄某与某房地产公司签订一份《商品房买卖合同》,对购房事宜进行了具体约定。2004年8月16日,某房地产公司向黄某发出《入住通知书》,黄某办理入住手续,并已经交纳所购房屋价款。同月,黄某给某房地公司发函反应房屋窗外的钢梁一事。另查,2003年6月30日,北京市建筑

案件简介

2003年8月17日,黄某与某房地产公司签订一份《商品房买卖合同》,对购房事宜进行了具体约定。2004年8月16日,某房地产公司向黄某发出《入住通知书》,黄某办理入住手续,并已经交纳所购房屋价款。同月,黄某给某房地公司发函反应房屋窗外的钢梁一事。另查,2003年6月30日,北京市建筑设计研究院审查批准的某房地产公司的施工图中,涉案的房屋外设计有装饰钢梁。在某房地产公司为预售房屋而展示的沙盘图上,诉争房屋外无装饰钢梁。黄某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》中,对客厅存在钢梁一事未约定,且诉争房屋经验收合格,竣工图已经政府有关部门审核批准。


调查与处理经过

后因钢梁一事,黄某诉至法院称:该钢梁不仅遮挡窗户,给其造成视觉和心理障碍,还威胁其人身财产安全和隐私。且在其与某房地产公司签订合同的过程中,某房地产公司没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料,向其明示窗外有这个钢梁,更没有在购房合同中约定窗外有钢梁,请求法院判令某房地产公司拆除窗外的装饰钢梁。

一审法院认为

黄某与某房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效,某房地产公司的沙盘图只能反应整个小区的外部整体概况,不能反应细节。因此,预售房屋外墙以及室内装饰的标准,应该以政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。诉争房屋的设计符合相应建筑规范,且在建交房时,黄某未提出异议并实际办理了入住手续,因此黄某的诉请无合同依据和损害后果,因此一审法院驳回了黄某的诉请。

一审宣判后,黄某不服判决结果,提出上诉称其已经通过《业主入住验收单》明确向某房地产公司提出书面异议,且该《业主入住验收单》由某房地产公司保存。二审程序中,经二审法院要求,但某房地产公司拒不交出有黄某签名的《业主入住验收单》,且黄某向二审法院提交了一份报告,报告内容为:为不影响住户的采光,房屋外的钢梁以现位置上移55厘米为宜。

二审法院认为

《业主入住验收单》系某房地产公司单方保存,且经法院要求,某房地产公司拒不交出,依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条规定,可以推定黄某所主张的其已就钢梁提出异议的主张成立,一审法院的认定应予以纠正。本案为商品房预售合同纠纷,在双方之间的《商品房买卖合同》中,没有约定预售的房屋外有装饰钢梁,且某房地产公司的沙盘图上的房屋模型外也没有装饰钢梁,但某房地产公司交付给黄某的房屋的窗户外却有钢梁遮挡。因此,某房地产公司履行合同义务不符合约定,依法应当承担承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属于另一法律关系,不能成为某房地产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。因此,二审法院撤销了一审判决,改判要求某房地长公司将黄某所购房屋窗外的装饰钢梁上移55厘米并重新焊接。


律师支招

       现实生活中,开发商与购房者因房屋买卖事宜产生纠纷的案件比较多,其中也有部分案件系因开发商交付的房屋的外部装饰设施影响购房者居住条件引起的。房屋系昂贵的财产,律师在此建议所有购房者:

  1. 在购买预售房屋时,应当审慎审查开发商提供的关于房产的宣传资料、沙盘图、样板间等,认真甄别开发商的房屋并选择自己所想要购买的房产。同时应妥善保管相关宣传资料,对于与房产相关的沙盘图、样板间等不适宜保存的非书面材料应予以录像保存,作为以后发生争议时的证据使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”,开发商的行为符合上述条款规定的要约行为并违反的,应当承担违约责任。
  2. 在开发商交付房屋时,应当认真审查房屋状况,对于不符合双方之间房屋买卖合同约定的内容或者不符合其相关宣传资料内容的情况,应当及时提出异议并在开发商要求购房者签字的书面验收单等材料上予以书面申明,以免后期发生纠纷后使自己处于不利地位。

从上述黄某诉某房地产开发商商品房预售合同纠纷中,可以总结出,因房屋外部的装饰设施影响房屋居住条件的,购房者是可以要求开发商承担相应违约责任的,行政机关的审批或者是否符合建筑规范,不能成为开发商不构成违约或者免除违约责任的理由。但从证据角度上说,要求开发商承担相应责任,购房者必须提供相应的证据支持自己的主张,因此,参考上述的建议对相关材料进行保存并及时提出异议是十分必要的。

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