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房屋买卖切忌签订阴阳合同

作者:吴天章律师 时间:2018-07-30 来源:绍晟律所 点击量:408

【导读】 在日常二手房买卖时,买卖双方经常为了避税而签订两份《房屋买卖合同》(俗称“阴阳合同”),一份是与中介共同签订真实价格的“阴合同”,另一份是在房管局备案时当场签订的价格远低于阴合同的用于房管局备案的《房屋买卖合同》的“阳合同”,从而避免多交税费,但一遇到房屋买卖双方产生纠纷,买房人以远

【导读】

  在日常二手房买卖时,买卖双方经常为了避税而签订两份《房屋买卖合同》(俗称“阴阳合同”),一份是与中介共同签订真实价格的“阴合同”,另一份是在房管局备案时当场签订的价格远低于阴合同的用于房管局备案的《房屋买卖合同》的“阳合同”,从而避免多交税费,但一遇到房屋买卖双方产生纠纷,买房人以远低于阴合同约定价的“阳合同”要求卖房人继续履行,常常导致卖房人有苦难言。

【真实案例】

2016年6月9日,任某与周某在中介的见证下共同签订了一份《房屋买卖合同》,约定:任某自愿将其名下位于某地的房产出售给周某,房屋价格为29.5万元,先行支付定金1万元,贷款审批通过后双方去房管局进行产权过户时向任某支付首期购房款8万元,剩余房款20.5万元申请银行按揭,并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给任某,按揭手续费1000元,中介佣金5900元。合同签订后,周某向任某支付了定金1万元,在房管局办理登记后支付了首付款8万元,共计9万元整;同时,周某于2016年6月9日向中介支付购房代办服务费(按揭手续费)1000元、购房服务费(中介佣金)5900元。2016年7月11日,双方在房管局备案过户中,基于避税考虑,向房管局提交了一份房屋价格为20万元《房地产买卖契约》用于备案登记。

房屋办理不动产证过程中,任某被不动产中心告知由于房屋土地问题,需待土地重新测量后方能办理不动产权证,由于缺少产权证,导致房屋无法办理银行按揭,尾款20.5万未付也致使任某不愿意交房,周某一怒之下将任某及中介公司起诉,要求按照房管局备案的《房屋买卖合同》的“阳合同”合同价款20万元履行合同,因其已支付房款9万元,要求在交付11万元后卖房人任某应当交付房屋。由于本案的房屋交易各项过程已按照2016年6月9日《房屋买卖合同》的“阴合同”履行,最终在法院调解下,周某撤诉。

【裁判要点】

房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”,并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户,损害了国家利益,相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的,继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的,应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之二的,合同无效:
    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
    (三)以合法形式掩盖非法目的;
    (四)损害社会公共利益;
    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

【律师点评】

房屋买卖中,签订“阴阳合同”虽然能逃避过户税费获得一时利益,但一旦产生纠纷,买房人就有可能违背信义而只顾利益要求按照“阳合同”约定的低于实际交易价格要求履行,若卖房人前期未做好风险防范,常常有苦难言,致使利益受损。

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