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租客提前退租,房东可以不退押金吗?

作者:王浩王浩 实习律师 时间:2018-08-13 来源:绍晟律所 点击量:406

生活中,往往会发生租客与房东约定租期一年,但未满一年会因工作变动等多方面原因退租,而房东往往就会以违约为由,不退还押金。 那么提前退租的行为是否就一定属于违约呢? 首先我们需要明确签订的是定期租赁合同还是不定期租赁合同。所谓定期租赁合同是指合同约定有明确的期限;而不定期房屋租赁合同是指当事人

生活中,往往会发生租客与房东约定租期一年,但未满一年会因工作变动等多方面原因退租,而房东往往就会以违约为由,不退还押金。

那么提前退租的行为是否就一定属于违约呢?

首先我们需要明确签订的是定期租赁合同还是不定期租赁合同。所谓定期租赁合同是指合同约定有明确的期限;而不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期合同的产生有三种情形: 

一、当事人在合同中未约定明确期限;

二、当事人约定租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;

三、租赁期间届满。

     承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。而这种区分的意义在于,在不定期租赁中,除非双方当事人另有约定,双方均可随时解除合同。所以如果租房子时只是口头约定了超过半年的租期,那么也是属于不定期租赁合同,租客可以随时解除租赁合同,即使不满口头约定的履行期限,也不属于违约。

     若是租房时签订的是书面合同,并且合同中明确约定了履行期限,那么需要明确的另一个问题是合同中是否有约定可以随时退房的条款(例如合同约定租期不满合同约定的履行期限,租客若是需要退房,需要提前一个月通知房东,即可随时退房),只要按照该约定履行提前退租应履行的义务,该提前退租行为亦符合合同约定,不属于违约。当然若是合同未约定可随时退租或者是约定了可随时退租但是租客未履行约定的提前退租须履行的义务,那么租客的行为便不符合合同约定,属于违约。

如果租客违约,房东不能以租客违约为由,拒绝退还押金,因为押金不是违约金。如果租赁合同中没有明确约定押金的性质或规则,押金的作用便是为房屋及屋内财产设定的一个担保,租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。如没有造成损失则合同期满或者解除合同时应予退还。而若是合同没有明确约定违约金的标准,追究租客违约责任还得法律规定,而法律中并没有规定一个明确的违约金数额标准,该情况下出租人的实际损失是很难认定的(房东的损失通常是由房屋空置而产生,但按空置几个月的损失算是合理的呢?如果一直空着找不到新的承租人,而房东又不能证明自己在以合理的条件和方式积极寻找新的承租人,法院通常不会随意按房东实际空置的时间来支持违约金),所以房东亦是不能直接以弥补损失为由而不退押金的。

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